Verkauf innerhalb der Familie

  • Für Immobilien aller Art geeignet
  • Immobilie wird nicht an Fremde verkauft

Hausverkauf innerhalb der Familie

Die grundsätzliche Herangehensweise ähnelt den Modellen A, B oder E, jedoch mit dem Unterschied, dass Sie hier Familienmitglieder oder Freunde als Vertragspartner wählen und somit Ihre Immobilie später nicht in fremde Hände geben.

Bevor Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie an einen privaten oder institutio­nellen Kapitalanleger zu veräußern, lohnt sich die Überlegung, ob Sie Ihre Immobilie nicht lieber Ihren Angehörigen oder Freunden überlassen möchten. Auf diese Weise bliebe das Immobilien­vermögen im Kreise von Familie oder Freunden und Sie könnten trotzdem an Liquidität gelangen. Ihre Lieben bekommen dadurch die Möglichkeit, die Immobilie später einmal selbst zu bewohnen, an Kinder weiter­zugeben oder sie für die eigene Altersvorsorge zu nutzen.

Gegebenenfalls können Sie Ihren Lieben die Immobilie zu einem geringeren Preis als bei einem Verkauf an Außenstehende üblich überlassen. Die kaufpreisfinanzierende Bank erkennt einen solchen Preisnachlass in der Regel als eigenkapitalersetzend an. So können die Käufer den erforderlichen Geldbetrag günstig finanzieren und benötigen dafür nicht zwingend ein hohes Eigenkapital. 

Eine grundbuchliche Absicherung des Wohnungs- beziehungsweise Nießbrauchrechts im Falle einer Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank erfolgt dann jedoch in der Regel im zweiten Rang. Das bedeutet für Sie, dass Sie im Falle einer möglichen Insolvenz des Käufers Ihre Rechte bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie verlieren würden. Hier ist es an Ihnen, das eventuelle Risiko genau zu bewerten.

Eine alternative Gestaltungsmöglichkeit wäre, anstelle eines bankfinanzierten Kaufpreises
mit dem Käufer eine Ratenzahlung zu verein­baren. In diesem Fall ließe sich das Wohnungs- beziehungsweise Nießbrauchrecht für Sie auch erstrangig im Grundbuch sichern.

Zusätzlich sollten Sie bei einer Veräußerung Ihrer Immobilie unter Wert darauf achten, dass geltende Schenkungssteuerfreibeträge beachtet werden, damit keine ungewollten steuerlichen Belastungen auf Seiten des Käufers entstehen. Kontaktieren Sie im Zweifel hierzu einen Steuerberater.

Weitere Informationen und Rechenbeispiele zum Thema Hausverkauf innerhalb der Familie finden Sie in unserem aktuellen Ratgeberpaket:

Seite: 26- 29

Rubrik

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Ihre Sicherheiten

Absicherung

Ein entsprechendes Wohnungs- oder Nießbrauchrecht wird durch einen notariellen Kaufvertrag und ggf. zusätzlich im Grundbuch abgesichert.

Immobilie bleibt in der Familie

Durch den Verkauf an Angehörige oder Freunde bleibt das Immobilien­vermögen in der Familie.

Mietfreies Wohnen

Solange Sie leben, können Sie weiterhin mietfrei in Ihrer Immobilie wohnen.

Reduzierung monatlicher Kosten

Je nach vertraglicher Ausgestaltung können die monatlichen Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen bereits vom Käufer übernommen werden.

Ein Beispiel

Mann
63 Jahre alt
Einfamilienhaus
Berlin-Mariendorf
Zwei Kinder

Die Immobilie hat einen Wert von € 650.000. Da sich die Immobilie bereits seit 4 Generationen im Familienbesitz befindet, möchte der Besitzer das Haus nur ungern an eine fremde Person verkaufen. Aufgrund seiner geringen Rente und offener Darlehen befindet er sich in einem finanziellen Engpass. Bei einem Verkauf an Dritte würde er mit einem Wohnungsrecht ca. € 240.000 als Einmalzahlung erhalten. Damit die Immobilie weiterhin in der Familie verbleibt, verkauft er sie an seine beiden Kinder für € 150.000. Die kaufpreis­finanzierende Bank der Kinder erkennt den Preis­nachlass von etwa € 90.000 als eigen­kapitalersetzend an. Der Verkäufer erhält ein lebenslanges Wohnungsrecht und nach Vertrags­unterzeichnung die Einmal­zahlung, mit welcher er die noch vor­handenen Belastungen ablösen kann.

Voraussetzungen

Sie wollen, dass Ihre Immobilie in der Familie bleibt und benötigen zusätzliche finanzielle Mittel.

Sie haben einen solventen Familienangehörigen oder Freund, der Interesse daran hat, zu einem späteren Zeitpunkt Ihre Immobilie zu erhalten.

Steuerliche Betrachtung

Für den Immobilienverkauf innerhalb der Familie gelten die allgemeinen Regeln für die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen: Der Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist in der Regel nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung beziehungsweise Bau der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Die Spekulationssteuer fällt auch dann nicht an, wenn Sie seit dem Kauf beziehungsweise der Fertigstellung wenigstens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Bei der Berechnung dieser Spekulationsfrist ist von Kalenderjahren auszugehen. Das lebenslange Wohnungs- oder Nießbrauchrecht bleibt für die Verkäufer in der Regel steuerfrei. Bei einem Verkauf innerhalb der Familie kann eine Schenkungssteuer anfallen, wenn der vereinbarte Auszahlungsbetrag deutlich geringer als ein marktüblicher Betrag ausfällt. Um sich bestmöglich abzusichern, empfehlen wir Ihnen eine steuerliche Beratung.

Die Vorteile

Ihre Immobilie verbleibt auch nach Ihrem Tod im Familienbesitz

Zu berücksichtigen

erstrangige Absicherung Ihrer Rechte im Grundbuch bei Finanzierung des Kaufpreises in der Regel nicht möglich

realisierbare Auszahlungen oft niedriger als bei einem Verkauf an Dritte

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