Ihre Sicherheiten
Ihr Recht
Sie bleiben wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Damit ist abgesichert, dass ausschließlich Sie Nutzen aus Ihrer Immobilie ziehen.
Auch vermieten ist möglich
Sollten Sie die Immobilie einmal nicht mehr selbst nutzen wollen, stehen Ihnen die Erträge aus der Vermietung zu.
Mietfreies Wohnen
Solange Sie leben, können Sie weiterhin mietfrei in Ihrer Immobilie wohnen.
Nichts geht ohne Sie
Ohne Ihre aktive Mitwirkung kann das Nießbrauchrecht zu Ihren Lebzeiten nicht gelöscht werden.
Schutz vor hohen Handwerkerrechnungen
Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen ab € 10.000 pro Einzelmaßnahme werden vom Käufer getragen.
Der Notar sichert Sie ab
Das Nießbrauchrecht wird im Notarvertrag festgeschrieben und zusätzlich erstrangig im Grundbuch gesichert.
Ein Beispiel für die Immobilienrente im Video
Der Immobilien-Verkauf mit Nießbrauch: Eine Win-Win-Situation für Eigentümer und Käufer
Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht erhält der Verkäufer eine Einmalzahlung und/oder monatliche Rentenzahlungen, während er weiterhin das Haus bzw. die Eigentumswohnung für seine Zwecke nutzen kann. Der Käufer erwirbt zwar das Eigentum, kann die Immobilie aber erst nach Ablauf des Nießbrauchrechts für sich nutzen.
Wir als Makler mit Spezialisierung auf Immobilienverrentung sorgen dafür, dass der Immobilien-Verkauf mit Nießbrauch reibungslos verläuft und beide Parteien rechtlich abgesichert sind.
Vorteile für den Verkäufer bzw. den Nießbraucher:
- Erhalt von Kapital in Form einer Einmalzahlung und/oder monatlicher Rentenzahlungen.
- uneingeschränktes Wohnen in der eigenen Immobilie oder Möglichkeit zur Vermietung.
- Absicherung des Nießbrauchs durch einen erstrangigen Eintrag im Grundbuch.
Unsere Rolle beim Verkauf mit Nießbrauchrecht
Wir haben als Makler mit Spezialisierung auf Immobilienverrentung in den vergangen acht Jahren ca. 200 Eigentümer von Immobilien bei der Verrentung ihres Hauses oder ihrer Wohnung begleitet. Als erfahrener Lotse beraten und unterstützen wir Sie beim Verkauf der Immobilie mit Nießbrauch. Wir als Makler übernehmen die Vermittlung zwischen Ihnen und den Käufern und sorgen für einen reibungslosen Verkaufsprozess und die Wahrung und Absicherung Ihrer Interessen. Besonders bei komplexeren Transaktionen wie einem **Verkauf mit Nießbrauch** ist die Expertise eines erfahrenen Maklers unverzichtbar.
Kosten und Pflichten des Nießbrauchers:
Nach dem Verkauf trägt der Nießbrauchberechtigte weiterhin die laufenden Kosten der Immobilie (Instandhaltung, Betriebskosten und Versicherungen). Größere, außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen, die einen festgelegten Betrag i.d.R. € 10.000 übersteigen, übernimmt jedoch bereits der neue Eigentümer.
Beispiel 01
Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei € 1.500.000. Das Ehepaar erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht im Wert von € 500.000 sowie eine Einmalzahlung in Höhe von € 1.000.000.
Beispiel 02
Der Verkehrswert der Immobilie liegt bei € 890.000. Neben dem Nießbrauchrecht im Wert von € 490.000 erhält die Frau eine Einmalzahlung in Höhe von € 400.000.
Voraussetzungen
Sie wollen, wenn möglich, bis zu Ihrem Lebensende oder für einen befristeten Zeitraum frei über die Nutzung – ob gewerblich, Vermietung oder Selbstnutzung – Ihrer Immobilie entscheiden.
Sie sind mindestens 63 Jahre alt.
Sie sind Eigentümer einer Immobilie in Berlin, Potsdam oder im Berliner Umland.
Ihre Immobilie hat einen Marktwert von mindestens € 250.000.
Eventuell noch vorhandene, mit der Immobilie gesicherte Schulden werden durch die Kaufpreiszahlung abgelöst.
Steuerliche Betrachtung
Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauchrecht bietet steuerliche Vorteile. Unter bestimmten Voraussetzungen, wie etwa die Selbstnutzung der Immobilie in den vergangenen mindestens drei Kalenderjahren oder eine Besitzdauer von über zehn Jahren bei nicht selbst genutzten Immobilien ist der Verkauf i.d.R. steuerfrei. Auch das Nießbrauchrecht selbst ist meist steuerfrei. Eine individuelle steuerliche Beratung durch einen Experten ist jedoch zu empfehlen.
Die Vorteile
bereits ab einem Alter von 63 Jahren möglich
Sie bleiben wirtschaftlicher Eigentümer Ihrer Immobilie
Sie können frei über die Nutzung Ihrer Immobilie entscheiden
eine spätere Vermietung Ihrer Immobilie ist möglich
auch für gewerbliche und vermietete Immobilien möglich
erstrangige Absicherung Ihrer Rechte im Grundbuch
hohe Auszahlungen
lebenslanges Nießbrauchrecht für Sie und Ihren Partner
Zu berücksichtigen
provisionspflichtiger Verkauf
Sie tragen weiterhin im Wesentlichen alle Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen
es muss ein privater Käufer beziehungsweise Kapitalanleger für Ihre Immobilie gefunden werden
Immobilienverrentung als Instrument zur aktiven Nachlassregelung
Die Immobilienverrentung ist ein effektives Instrument zur Nachlassregelung. Eigentümer können Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen und es an Erben weitergeben, während sie gleichzeitig das Nießbrauchrecht behalten. Dies hilft, den Übergang des Vermögens frühzeitig zu regeln und potenzielle Erbstreitigkeiten zu vermeiden.
Vorteile der Immobilienverrentung:
- Vermögensaufteilung zu Lebzeiten: Kapital aus dem Verkauf der Wohnung oder des Hauses kann selbst genutzt oder zu Lebzeiten an die Erben verteilt werden.
- Absicherung des Partners: Der Partner behält das lebenslange Nießbrauchrecht, auch im Fall Ihres Ablebens.
- Vermeidung von Erbstreitigkeiten: Eine klare Regelung der Vermögensverteilung ist somit zu Ihren Lebzeiten möglich.
Abgrenzung des Nießbrauchrechts zu Wohnrecht und Wohnungsrecht
Beim Immobilienverkauf mit Nutzungsrechten gibt es wichtige Unterschiede zwischen Nießbrauch, Wohnrecht und Wohnungsrecht.
Nießbrauchrecht (§§ 1030 bis 1089 BGB)
Das Nießbrauchrecht ist das umfassendste Nutzungsrecht, das einem Verkäufer nach dem Immobilienverkauf bleibt. Es erlaubt die wirtschaftliche Nutzung des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks, einschließlich Vermietung. Die Kosten der Immobilie liegen weiter bei Ihnen.
Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)
Das Wohnungsrecht erlaubt es dem oder den Berechtigten, eine Wohnung oder ein Haus vollständig für sich selbst zu nutzen, jedoch ohne das Recht zur wirtschaftlichen Nutzung bzw. Vermietung. Die nicht umlegbaren Kosten werden bereits vom Erwerber getragen: das sind bei Häusern in Realeigentum die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen, bei Eigentumswohnungen und Häusern in Eigentümergemeinschaften werden außerdem noch u.a. die Verwaltergebühr, die Zuführung in die Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen vom Käufer getragen.
Wohnrecht (§ 1090 BGB)
Das Wohnrecht gewährt nur das Recht auf Nutzung von Teilbereichen einer Immobilie und hat im Vergleich zum Nießbrauch oder dem Wohnungsrecht weniger Relevanz für die Immobilienverrentung.
Berechnung der Höhe des Abschlags für das Nießbrauchrecht beim Wohnungs- bzw. Hausverkauf
Der Immobilienverkauf mit Einräumung eines Nießbrauchrechts bietet Eigentümern eine attraktive Möglichkeit, Kapital aus ihrer Wohnung oder ihrem Haus freizusetzen, während sie weiterhin in der Immobilie wohnen oder diese vermieten können. Ein wichtiger Teil des Verkaufsprozesses ist die präzise Berechnung Höhe des Abschlags, der für die Gewährung des Nießbrauchrechts vom Kaufpreis der Immobilie abzuziehen ist. Dafür finden Sie im Netz sogenannte Nießbrauchrechner und Tabellen. In diesem Artikel erläutern wir die beiden wesentlichen Methoden zur Berechnung des Abschlags: den steuerlichen Wert gemäß den Vorgaben des Bundesministeriums für Finanzen und den marktüblichen Wert unter Berücksichtigung der angemessenen Verzinsung des Kapitals des Erwerbers. Unserer Erfahrung nach bedarf es stets einer genauen Einschätzung der aktuellen Marktsituation unter Berücksichtigung der konkreten Gegebenheiten und Besonderheiten Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks.
Gesetzlicher Wert des Nießbrauchrechts
Der Wert des Nießbrauchs aus steuerlicher Sicht wird nach den Richtlinien des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) berechnet. Dazu veröffentlicht das Ministerium jährlich Vervielfältiger und Daten zur Lebenserwartung zur Berechnung.
Berechnungsvorgaben des BMF
Das BMF stellt eine Formel zur Verfügung, die den Wert des Nießbrauchs berechnet. Diese Formel berücksichtigt:
- Das Alter des Nießbrauchers: Je älter der Nießbraucher, desto kürzer die erwartete Lebensdauer bzw. Nutzungsdauer und desto niedriger der Wert des Nießbrauchs in Euro.
- Verzinsungssatz: Ein fester Zinssatz, der häufig an den aktuellen Festgeldzins gekoppelt ist.
Formel:
Der Wert des Nießbrauchs = kalkulatorische Jahresmiete X Vervielfältiger entsprechend des Lebensalters und Geschlecht des statistisch länger Lebenden.
Beispielrechnung nach BMF
Ein 75-jähriger Eigentümer verkauft sein Haus mit einem Nießbrauchrecht. Laut BMF beträgt die Lebenserwartung durchschnittlich 10,92 Jahre. Der Vervielfältiger für den Kapitalwert ist 8,271. Durch einen Gutachter wurde der Wert der Miete mit € 1.500,- pro Monat ermittelt. Der Jahresmietwert beträgt somit (12 Monate x monatliche Miete) € 18.000.
Diese wird jetzt mit dem abgelesenen Kapitalwert multipliziert. € 18.000 x 8,271 = € 148.878.
Der Abschlag für das Nießbrauchrecht beträgt somit € 148.878.
Wichtig ist hierbei, dass dieser Wert meist so nicht am Markt zu realisieren ist. Dieser Wert dient allein der steuerlichen Betrachtung. Bei der Ermittlung des Verkaufspreises von Häusern oder Eigentumswohnungen und Grundstücken mit Nießbrauch ist der marktübliche Abschlag für den Wert des Nießbrauchs relevant.
Marktüblicher Wert des Nießbrauchrechts
Neben der gesetzlichen Berechnung gibt es die Möglichkeit, den marktüblichen Wert des Nießbrauchrechts zu bestimmen. Dieser Wert orientiert sich an der kalkulatorischen Verzinsung des Kapitals des Erwerbers und berücksichtigt aktuelle Finanzmarktbedingungen sowie Prognosen für die Wertentwicklung unter Berücksichtigung der besonderen Merkmale der Immobilie.
Für den Käufer einer Immobilie mit Nießbrauchrecht ist dieser Kauf eine Form der Geldanlage. Deshalb vergleicht er die Rentabilität dieser Kaufentscheidung mit anderen möglichen Anlageformen, wie z.B. der sehr sicheren Anlage auf einem Festgeldkonto (Stand November 2024 bis zu 3,65%) oder der Investition in Aktien, wie z.B. bei einem breit aufgestellten ETF wie dem MSCI World (langfristig etwa 7 % p.A.)
Beispielrechnung für die Berechnung eines marktüblichen Abschlags für Nießbrauch
Angenommen, ein 75-jähriger Eigentümer verkauft sein Haus, welches einen bezugsfreien Wert von 500.000 € hätte, mit einem lebenslangen Nießbrauchrecht. Der am Markt realisierbare Zinssatz beträgt 5 % p.A. und die erwartete Nutzungsdauer beträgt laut statistischem Bundesamt 10,92 Jahre. Die Kaufnebenkosten des Erwerbers werden bei der Berechnung mit berücksichtigt. Es wird unterstellt, dass in der Laufzeit keine Kostenbeteiligung des Erwerbers für Reparaturen und Instandhaltungen nötig werden, da das Haus in einem sehr gutem Zustand ist. Ebenso wird unterstellt, dass der Wert der Immobilie in den nächsten 11 Jahren konstant bleibt.
Der Abschlag für das Nießbrauchrecht beträgt dann 265.000 €, und der Verkäufer erhält eine Einmalzahlung von 235.000 €.
Bedeutung für Käufer und Verkäufer
Die korrekte Berechnung des Abschlags ist entscheidend für beide Parteien:
Verkäufer: Erhält eine angemessene Einmalzahlung, die den Wert des Nießbrauchs sowie der Immobilie berücksichtigt.
Käufer: Investiert zu einem fairen Preis, der die zukünftigen Nutzungsrechte, wie die zu erwartenden Kosten für Instandhaltung und die Wertentwicklung der Immobilie berücksichtigt.
Wir unterstützen Sie gerne bei der Einwertung Ihrer Immobilie und der Berechnung der am Markt realisierbaren Auszahlung.
Verkauf mit Nießbrauch für Senioren mit Liquiditätsbedarf
Viele Senioren nutzen den Verkauf mit Nießbrauchrecht, um zusätzliche Liquidität für Ausgaben oder unvorhergesehene Kosten zu generieren. Sie können in Ihrer Immobilie wohnen bleiben und diese eventuell vermieten, während Sie gleichzeitig den Teil des Wertes des Hauses in Kapital umwandeln, den Sie unter Zugrundelegung Ihrer statistischen Lebenserwartung nicht mehr selber nutzen können.
Verkauf mit Nießbrauch für Senioren ohne Erben
Für Senioren ohne Erben ist der **Verkauf mit Nießbrauchrecht** eine hervorragende Möglichkeit, den Wert Ihrer Immobilie als Eigentümer für sich finanziell verfügbar zu machen, ohne die Nutzung der Immobilie aufzugeben. Sie verhindern damit, dass die Immobilie nach Ihrem Ableben dem Staat oder entfernten Erben zugute kommt und können den Teil des in Ihrer Immobilie gebundenen Vermögens zu Lebzeiten nutzen, den Sie selber nicht mehr „abwohnen“ können.
Verkauf mit Nießbrauch für Senioren, die ihr Erbe aktiv regeln wollen
Immobilien-Eigentümer, die ihr Erbe aktiv gestalten möchten, können den Verkauf mit Nießbrauchrecht nutzen, um das in ihrer Immobilie gebundene Kapital frühzeitig an ihre Erben weiterzugeben. Dies bietet Flexibilität und verhindert potenzielle Erbstreitigkeiten.
Vorteile der aktiven Nachlassregelung nach dem Verkauf des Hauses oder der Wohnung mit Nießbrauch:
- Vermögensverteilung ist zu Lebzeiten möglich.
- Absicherung für Sie und Ihren Partner oder Ihre Partnerin durch Nießbrauch.
- Gestaltung von Pflichtteilen durch den Verkauf der Immobilie mit Nießbrauch zu Lebzeiten.
- Vermeidung von Erbstreitigkeiten durch Aufteilung zu Lebzeiten.
Fazit: Flexibilität und Sicherheit durch Nießbrauch
Der Verkauf mit Nießbrauchrecht bietet eine flexible Möglichkeit das in der Immobilie gebundene Kapital freizusetzen, ohne das Recht zur Nutzung der Immobilie aufzugeben.
